Аренда и найм: советы о том, что необходимо учитывать при составлении правильного договора об арендных отношениях.

У Вас в собственности находятся две квартиры, а проживаете Вы и Ваша семья только в одной. Вторая квартира тоже нужна Вам, но не  сейчас, поэтому Вы хотите сдать  вторую квартиру в аренду. Что же необходимо учитывать при составлении правильного договора об арендных отношениях?

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплачивать за это арендную плату.

До вступления в силу второй части Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами.

В настоящее время законодательством изменены основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Критерием разграничения таких соглашений сегодня является не срок и условия оплаты жилого помещения. Главным разграничением договора найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект — пользователь жилого помещения. Установлен чёткий принцип деления договоров: «если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо, то договор аренды».

Соответственно в первом случае применяется 35, а во втором 34 глава Гражданского кодекса Российской Федерации. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального — в основном актами жилищного законодательства (как Россией, так и её субъектами). Во втором только актами гражданского законодательства (исключительно Россией). Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект (арендатор либо наниматель) возмездного владения и пользования жилищем.

Правовая регламентация арендных отношений в жилищной сфере содержится как в упоминавшейся 34 главе ГК, так и в ст. 17 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» в части, касающейся юридических лиц. Как следует из ст. 17 указанного Закона, собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды.

Срок владения и пользования арендатором сданным внаём имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды. Гражданский кодекс предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определённый договором, однако допускается заключение договора и без указания в нём срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключённым на неопределённый срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая сторона такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца (п.п. 1, 2 ст. 610).

Гражданский кодекс сохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причинённых ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации. Исключения составляют только договоры, заключаемые на срок менее года.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющимся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей.

Единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаём) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 615 указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, то такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землёй, Закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст.

Как официально сдать квартиру в аренду: необходимые документы и требования для арендодателя

654 ГК). Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» указывает также на необходимость установления в договоре размера оплаты коммунальных услуг (ч. 1 ст. 18).

Договор аренды и договор найма жилого помещения — это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование.

1. Стороны договора

Если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения.

Как правильно сдать квартиру в наем

В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, — нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст. 671 ГК РФ).

В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором. Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника (ст. 606, п. 2 ст. 671 ГК РФ).

2. Форма и государственная регистрация договора

Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Обратите внимание!

За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.

За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

3. Срок договора

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

4. Расторжение договора

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):

  • в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Связанные вопросы

Что предусмотреть в договоре найма квартиры? >>>

Нужна ли госрегистрация договора аренды жилья? >>>

Какие документы наймодателя нужны для заключения договора коммерческого найма квартиры? >>>

Как продлить договор найма квартиры? >>>

Мы открыли эту рубрику, чтобы Наймодатели (Арендодатели) и Наниматели (Арендаторы) жилых помещений четко знали свои права и обязанности. Мы будем ее пополнять при малейшем изменении в законодательной системе РФ.

Договор аренды или договор найма?

В чем отличие договора аренды от договора найма при аренде квартиры, каковы их особенности

При сдаче помещения за плату в пользование стороннему лицу или организации заключать договор надо. Это понимают большинство собственников квартир или офисов, желающих сдать свое имущество за плату во владение и пользование другому лицу. Ведь договор снимет большинство проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией их недвижимости, устранит возможные споры и претензии. Подобный договор поможет составить нотариус, агентство недвижимости или юридическая контора. Зачастую специалисты озаглавливают документ "Договор аренды жилого помещения" вместо "Договор найма жилого помещения". Что уж говорить о содержании подобных актов..? О том, в чем разница между договором аренды и договором найма, какие проблемы можно избежать путем правильного составления документа, какой договор надо регистрировать, а какой – нет, в беседе с корреспондентом Робертом Эффе разъясняет юрист RealEstate.ru Наталия Трояновская:

Договор аренды и найма, разные понятия. В каких ситуациях лучше использовать первый, а в каких — второй договор?

И договор аренды, и договор найма – это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект). Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений.

Наем или найм как правильно?

Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона – наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор. И хочу подчеркнуть, что недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку эти договоры регулируются разными главами ГК РФ, это разные договоры.

Кому выгоднее сдать свою квартиру, юридическому лицу или гражданину?

Если квартира сдается юридическому лицу, то единственная возможность предусмотренная законодательством — это использовать договор аренды. А в случае, если квартира сдается гражданину (физическому лицу), то заключается договор найма. Если у собственника квартиры есть возможность выбирать, кому сдать, то следует учитывать различия в правовом регулировании этих договоров. Так, например, договором аренды можно предусмотреть возможность его расторжения по основаниям, предусмотренным договором, во внесудебном порядке, в то время как договор найма по инициативе наймодателя можно расторгнуть только в судебном порядке и только по очень ограниченным основаниям. И потом — думаю, со мной многие согласятся, поскольку это логично — с юридического лица проще взыскать неуплаченную арендную плату, а также ущерб, который мог быть причинен жилому помещению, либо соседним жилым помещениям. Ведь место нахождения юридического лица определено и известно. Кроме того, юридические лица представляются более платежеспособными по сравнению с физическими лицами (гражданами). Добавлю, что юридическое лицо может использовать арендованную квартиру только для проживания граждан.

С другой стороны, некоторые собственник,и сдавая квартиры в аренду, предпочитают иметь дело с гражданами, поскольку в этом случае они видят и знают человека, который будет пользоваться их квартирой "в лицо". Для кого-то из собственников важно то обстоятельство, что договор найма, даже заключенный на максимальный срок (пять лет), не подлежит государственной регистрации. Судя по словам риэлторов, собственники-граждане предпочитают сдавать свои помещения гражданам же, а не фирме. Следовательно, договор найма используется чаще.

Расскажите, пожалуйста, об особенностях правового положения сторон по договору.

В договоре найма права нанимателя, как "слабой стороны" в договоре законодательством защищены особо. Условием расторжения договора нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение наймодателя и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя. А по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такими основаниями могут быть: — невнесение нанимателем платы за жилое помещение за полгода, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок; — если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, либо наниматель (или другими гражданами, за действия которых он отвечает) разрушает или портит жилое помещение. Договор найма заключается на определенный срок — не более 5 лет. Истечение этого срока не означает необходимости оставить нанятое помещение, поскольку наниматель имеет право на возобновление договора на новый срок. Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Либо наймодатель должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в наем это свое жилое помещение с момента прекращения договора в течение целого года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. С точки зрения собственника жилого помещения, у нанимателя достаточно прав, чтобы надолго поселиться в чужой квартире.

Можно ли в договоре сократить объем прав нанимателя?

Закон выделяет договоры найма на короткий срок (краткосрочный наем), которым признается срок договора до одного года. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав у нанимателя и членов его семьи. Вселение граждан осуществляется с согласия наймодателя, нанимателя и иных лиц, совместно с ним постоянно проживающих, у нанимателя по краткосрочному договоре нет права вселять временных жильцов и поднанимателей, отсутствует преимущественное право на возобновление договора на новый срок, нет права заменять нанимателя в договоре, и т.д. При краткосрочном найме объем жилищных прав проживающих может не уменьшиться, если стороны договора найма предусмотрят соответствующие положения в договоре. Можно ли ряд пунктов, например, из договора найма вписать в договор аренды, если это представляется необходимым? Например, стороны считают, что это более точно отражает их отношения.

Главное, чтобы договор соответствовал обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. То есть, если в законе изложена норма, регулирующая те или иные отношения по договору, и там нет ссылки на возможность предусмотреть иное развитие событий, то действовать надо по уже написанным правилам. Глава 35 ГК РФ применяется к договору найма жилого помещения, гл. 34 ГК РФ – к договору аренды. С другой стороны, поскольку, оба эти договора являются разновидностями договоров имущественного найма (хотя и регулируются разными главами ГК и формально договор найма не является отдельным видом договора аренды), полагаю, что в договор найма можно включать отдельные положения главы 34 ГК РФ в случае, если эти отношения специально не урегулированы положениями главы 35 ГК РФ и если эти положения не противоречат природе договора найма. Написав в названии "Договор найма на 5 лет" можно ли уберечься его от регистрации? Ведь договор аренды не регистрируется только, если он заключен на срок до 1 года?

Помните, что вид гражданско-правового договора определяется не названием, а содержанием этого договора.

Соответственно, недопустимо в договоре аренды заменить наименование сторон и назвать такой договор договором найма. В соответствии с П.1 ст. 164 ГК РФ, если стороны заключают договор найма жилого помещения, (нанимателем является физическое лицо), государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия, поскольку регистрация договоров найма законом не предусмотрена. Если жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более. В случае, если такой договор назван договором найма (кстати, мне приходилось видеть такие договоры), то все равно по своей природе он будет являться договором аренды и к нему будут применяться правила ГК о договоре аренды, в том числе и необходимость госрегистрации. Следовательно, такой договор будет считаться незаключенным и никаких правовых последствий для сторон не вызовет.

V склонение

Краткий терминологический словарь.

100 профессиональных юридических терминов:

Имя существительное

I склонение

causa, ae f дело, причина, основание

culpa, ae f небрежность, вина

epistula, ae f письмо

familia, ae f семья

iniuria, ae f обида, оскорбление, несправедливость

iustitia, ae f справедливость, правосудие

licentia, ae f возможность, позволение

natura, ae f природа, естество

opera, ae f работа, услуга

persona, ae f лицо, личность

poena, ae f наказание, штраф

sententia, ae f решение, суждение

substantia, ae f сущность

terra, ae f земля, страна

via, ae f дорога, проезд

II склонение

adulterium, i n супружеская неверность

damnum, i n ущерб, убыток, вред

decretum, i n решение

delictum, i n правонарушение, проступок, преступление

detrimentum, i n убыток, ущерб

dominus, i m хозяин, собственник, господин

factum, i n событие, действие, поступок

falsum, i n ложь, обман

fatum, i n судьба, рок

furtum, i n кража

homicidium, i n убийство

iudicium, i n суд

legatum, i n завещательный отказ

locus, i m место

maleficium, i n преступление, правонарушение, злодеяние

matrimonium, i n брак

negotium, i n сделка, дело, деловая операция

officium, i n обязанность, должность

pactum,i n договор

populus, i m народ

reus, rei m подсудимый, обвиняемый, ответчик

servus, i m раб

testamentum, i n завещание

votum, i n обет, воля, желание

III склонение

actor, oris m истец

adoptio, onis f усыновление

alienatio, onis f отчуждение

caput, itis n голова, правоспособность

carcer, eris m тюрьма

civitas,atis f гражданство, государство

conditio, onis f наем; условие, общественное положение

depositio, onis f вклад, вложение

donatio, onis f дарение

hereditas, atis f наследство

heres, edis m наследник

homo, inis m человек

iudex, icis m судья

infans, antis m(f) ребенок

institutio, onis f установление, назначение

interpretatio, onis f толкование

ius, iuris n право

lex, legis f закон

locatio, onis f сдача в аренду

mens, mentis f мысль, рассудок

merx, mercis f товар

mors, mortis f смерть

mos, moris m обычай, нрав, провинность

nomen, inis n имя

obligatio, onis f обязательство

pars, partis f часть, доля

pax, pacis f мир

ratio, onis f разум, довод, соображение

securitas, atis f безопасность

tempus, oris, n время

testator, oris m завещатель, наследодатель

testis, is m свидетель

traditio, onis f передача

tutor, oris m опекун

voluntas, atis f воля, желание

IV склонение

fructus, us m плод, доход, прибыль

intellectus, us m ощущение, понимание

manus, us f рука, сила, власть

usus, us m пользование, опыт

V склонение

res, rei f вещь, дело, обстоятельство, государство

Найм или наем

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *